每經記者：劉頌輝 每（měi）經編輯：段煉,陳夢妤

元旦（dàn）假（jiǎ）期第二天，上海的天氣終於告（gào）別陰雨，迎來萬（wàn）裏晴空，各大售樓處門口看房的車輛也多（duō）了起來。

家住浦東新區東方體育中（zhōng）心附近的（de）陳阿伯是（shì）福建人，近期正琢（zhuó）磨著將手中一套184平方米的洋房出售置換（huàn）。趁著假期，他和兒子（zǐ）兒媳一（yī）同驅車來到（dào）前灘南（nán）板（bǎn）塊看房。

“價格越來越低，心裏慌，又不知道哪個時間點置換更適。舊的舍（shě）不得賣，畢竟價格上遠沒有達（dá）到心裏預（yù）期。”2026年1月（yuè）2日上午（wǔ），《每日（rì）經濟新（xīn）聞》記者（以下（xià）簡稱每經記（jì）者）在陸家嘴集團開發的前灘濱（bīn）江道項目遇（yù）到（dào）了正在看（kàn）房的陳阿伯一行人。

不同於此前新盤動（dòng）輒數百萬元的認（rèn）籌金（jīn）門檻，前灘濱江道可謂低姿態入市——不僅認籌金為50萬（wàn）元，項目均價也定在了11.65萬元/平方米。即便如（rú）此，一番實地看房後，陳（chén）阿伯（bó）還（hái）是決定“再等等”。

多項利好政策元旦生

每經（jīng）記（jì）者注意到，小長假期間，上海樓市供銷兩端同步發（fā）力（lì），市區和郊區均有樓盤入市。

1月1日當天，靜安區內環的譽（yù）靜安項（xiàng）目（mù）二（èr）批次啟動認購，均價為12萬元/平方米；閔行區的象嶼天譽蘭香（xiāng）項目啟動認購，備（bèi）案均價約（yuē）8萬元/平方米。

同日（rì），閔行區保利都匯和煦項目開盤出144套房源，備案均價69888元/平方米。截至發稿（gǎo），項目公司發布公告，宣布取消公證搖號開盤的銷售方式。

閔行區莘莊板塊的安高（gāo）海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開（kāi）啟認購。安居客數據顯示，項目日認購30組，認購率僅為44%，房源68套，備案均價約82590元/平方米，認購截止時間（jiān）為1月4日。

與新房入市潮相呼（hū）應的是，多重購房利好政策於元（yuán）旦當日起正式落地，從稅（shuì）費和信貸層麵為購房者減負。

稅費方麵，財政部、稅務總局（jú）發布的《關於個人銷售住房（fáng）增值稅政策的公告》明（míng）確，個人將購買不足2年的住房（fáng）對外（wài）銷（xiāo）售（shòu）的，按照3%的征（zhēng）收率（lǜ）全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

信貸方麵，存量公積（jī）金貸款利率以及存量（liàng）商業（yè）貸款利率同步調整。具體調整為：套住房5年以下（含5年）利（lì）率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房5年（nián）以（yǐ）下（含5年）利（lì）率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至（zhì）3.075%。

對於2025年5月8日以前發放的個人住房公積金存量貸款，利率調整從2026年1月1日開始執（zhí）行，無需借款人申請。

上海（hǎi）易居（jū）房地產研究院院長嚴（yán）躍進分析表示，政策措施持續支持購房需求，增值稅減稅政策將有減輕房東售房負擔，直接降低二手房出售的增值稅納稅成（chéng）本。對於因稅費成本較高而猶豫的房東（dōng）來說，可能會提高其房（fáng）屋掛牌出售的（de）積。

從（cóng）置換角度看，這將有利於促進大（dà）戶型新房項目的去庫（kù）存。反過來也啟示各地，要（yào）結此次增值稅減稅政策和各地“以舊換新”政策，促進置換需求和改善型購房需求的（de）釋放，鐵皮（pí）保溫施工真正和各地2026年去庫存工作有力結。

“在實踐過程中，政策也會間接影響（xiǎng）購房者。一是過去此（cǐ）類稅費往往需要讓購房者承（chéng）擔。現在（zài）此類稅費減少，自然也使得買家的購（gòu）房成本降低（dī）。二是（shì）從房東角度看，若稅費減少了，那麽掛牌房源的議價空間也會增（zēng）大，此時購房者能以（yǐ）更優惠的價格認（rèn）購。”

主動降低認籌金門檻（kǎn）

2025年（nián）12月27日，上海網上房地產官網集中發出（chū）一批上市新（xīn）房清單，4個項目計出384套房源，上市麵積達57048平方米，總貨值約39.5億元，分布於浦東（dōng）、閔行（háng）、奉賢和青浦四個區域，為樓市開年注入新活力。

前灘濱江道是4個（gè）項目中的一個，次開盤出122套房源，戶型（xíng）麵積涵蓋89—152平方米，均價（jià）11.65萬元/平方米，為本批次價格高。該項目臨近黃浦江，高區部（bù）分有較好江景（jǐng）視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓（lóu）市熱度早有先例。去年8月，前灘公（gōng）館出後一期房源，此前該項目5次開盤均在當（dāng）日售罄，其中4次由於認購人數過多而觸發積分製。

根據新消（xiāo）息，法院已經要求國防部提交全（quán）部通信記錄了。

25日晚，2024江蘇“文化館之夜”品牌活動精彩（cǎi）上演。由全省文化（huà）館、文化誌願者帶來的“青春綜藝秀”，點（diǎn）燃了在場（chǎng）每一位觀眾的（de）心。

陳阿伯一家此前在前灘公館（guǎn）認購了一套184平方米洋（yáng）房，價格約12.47萬元/平方米，同約定今年年底交房，“當（dāng）時200多套房子，500多個家庭認購”。

陳阿伯說：“他們（兒子兒媳）目標很明確，隻看前灘附近的新房，要能看到江景。”

據他們介紹（shào）：“既為了投資，也用於自住。從投資屬來看，稀（xī）缺很重要。如果不帶江景，我們現有的房子（zǐ）已足夠住，不需要（yào）置換了（le）。”

據置業顧問小王介紹，自預售許可證通過後，售樓處已累計接待1500餘組客戶到訪，預計元旦假期結束後正式啟動認籌，1月18日左右開盤。相較於此前部分新盤（pán）動輒數百萬元的認籌金要求，前灘濱江道僅設置50萬元認籌金門檻。

“中小戶型的房源不多，開盤應該不愁賣，大戶型估計去化慢一些。”小王直言，近（jìn）期市場觀望情緒較濃，購房衝動消費減少，公司無法保證新項目（mù）能複製去年前灘公館當日售罄的盛況，降低認籌金門檻正是為了讓更多意向客戶有機會參與認籌。

（聲明（míng）：文章內容和數據（jù）僅供參考，不構成投資（zī）建議。投資者據此操作，風險自擔。）

記者|劉頌（sòng）輝